マンションの外壁塗装は、建物の美観を保ち、資産価値を維持するために重要なメンテナンスです。

本記事では、外壁塗装の重要性やその役割、劣化症状の種類、塗料の選び方、塗装工程、費用相場など、マンション外壁塗装に関する基本知識を詳しく解説します。

適切な塗装のタイミングを見極め、信頼できる業者を選ぶためのポイントもご紹介。

これらの情報を参考に、マンションの外壁塗装を成功させ、建物の価値を守りましょう。

 

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マンション外壁塗装の基本知識

マンションの外壁塗装は、建物の美観を保ち、資産価値を維持するために不可欠なメンテナンスです。

外壁塗装がなぜ重要であり、どのような役割を果たしているのかを詳しく解説します。

また、外壁塗装に関する基本的な知識を理解することで、適切な判断を行い、より良い施工結果を得ることが可能です。

 

マンション外壁塗装の役割と重要性

マンションの外壁塗装は、建物全体の美観を保ち、内部構造を保護する重要な役割を果たしています。

外壁が適切に保護されていると、建物は風雨や紫外線から守られ、老朽化を遅らせることができます。

また、外壁塗装は、建物の防水性能を向上させ、漏水やカビの発生を防ぐ効果もあります。

これにより、建物全体の耐久性が向上し、長期的なメンテナンスコストを削減することが可能です。

 

外壁塗装がもたらす美観と資産価値の保護

外壁塗装により、建物の外観が整い、周囲の景観との調和が図られます。

特に、都市部に位置するマンションでは、美しい外観が建物のブランドイメージを向上させ、資産価値を高める要因となります。

新規入居者を引き付けるだけでなく、既存の住民の満足度も向上し、長期的な居住を促す効果があります。

また、定期的な塗装によって、資産価値を維持し、将来的な売却や賃貸時に有利な条件を引き出すことが可能です。

 

 

マンション外壁塗装によく見られる劣化症状

マンションの外壁は、時間の経過とともに劣化症状が現れます。ひび割れ、塗膜の剥がれ、変色、カビや藻の発生などが代表的な劣化症状です。

これらの劣化を放置すると、外壁の防水性能が低下し、建物内部にまで影響が及ぶ可能性があります。

劣化症状が見られた場合は、早急に修繕や塗装を行うことが重要です。

また、定期的な点検を行い、早期発見・早期対応を心がけることで、大規模な修繕を回避することができます。

 

ひび割れ

ひび割れは、外壁に線状の割れ目が生じる現象で、湿気や乾燥など収縮を繰り返すことや地震などが原因で発生します。

ひび割れの幅や深さが小さい場合は美観に影響する程度ですが、放置すると雨水が内部に浸入し、建物の構造体にダメージを与える可能性があります。

特に、深いひび割れは、外壁の防水機能を損ない、さらなる劣化を引き起こす原因となるので早急な対応が求められます。

 

 

チョーキング現象

チョーキング現象とは、外壁の表面を手で触ったときに白い粉が付着する現象です。

これは、塗膜が紫外線や雨風にさらされて劣化し、塗料の成分が粉状に分解された結果です。

チョーキング現象は、外壁の劣化が進んでいるサインであり、塗膜の保護機能が低下していることを示します。

放置すると、外壁の耐久性がさらに低下し、再塗装が必要になります。

 

 

色あせ

色あせは、外壁の塗料が紫外線や風雨によって徐々に退色する現象です。

特に、日当たりの良い部分で顕著に現れます。

色あせは見た目の劣化だけでなく、塗膜の劣化も進行している可能性が高いです。

色あせた塗膜は、保護機能が低下しており、建物の外観が古びた印象を与えるだけでなく、外壁の防水性能も損なわれていることがあります。

色あせの判別が難しければ水をかけてみて吸い込みが激しい場合は塗装が必要な状態です。

 

塗膜の膨れ・剥がれ

塗膜の膨れや剥がれは、外壁の表面から塗料が剥がれ落ちる現象で、塗膜が劣化して下地から剥離してしまうことが原因です。

この現象は、下地処理の不備や劣化した塗料の使用が主な原因です。

塗膜が剥がれると、外壁が直接外部環境にさらされるため、雨水や湿気が浸入しやすくなり、さらなる劣化や腐食を引き起こす可能性があります。

 

鉄筋爆裂

鉄筋爆裂は、外壁のコンクリート内部に埋め込まれている鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートが破裂する現象です。

これにより、外壁に大きな亀裂や破片の落下が発生することがあります。

鉄筋爆裂は、鉄筋が水分や酸素にさらされることで錆びが進行し、鉄筋が膨張することが原因です。

この現象は、建物の構造的な安全性に重大な影響を与えるため、早急な補修が必要です。

 

コケの発生

コケの発生は、外壁の表面に緑色や黒色の植物性の藻類が生える現象です。

特に、日当たりが悪く湿気の多い場所で発生しやすく、外観を損なうだけでなく、塗膜の劣化を加速させます。

コケが発生した部分は、塗膜が剥がれやすく、外壁が水分を吸収しやすくなります。

放置すると、建物内部への水の浸入が進み、さらなる劣化を引き起こします。

 

 

シーリングの劣化

シーリングの劣化は、建物の接合部や隙間を埋めるシーリング材が経年劣化により硬化し、ひび割れたり剥離したりする現象です。

シーリング材が劣化すると、防水機能が低下し、雨水が建物内部に浸入するリスクが高まります。

これにより、内部の断熱材や構造体が水分を吸収し、カビや腐食の原因となります。

シーリング材の劣化は、特に窓周りや外壁のジョイント部分で発生しやすいです。

 

 

外壁塗装の周期と適切なタイミング

外壁塗装は、建物の耐久性を維持するために定期的に行う必要があります。

マンションの外壁塗装における推奨される周期と、最適な施工タイミングを見極める方法について解説します。

適切なタイミングでの塗装が、建物の長寿命化に大きく貢献します。

 

マンション外壁塗装の推奨周期とは？

マンションの外壁塗装は、国土交通省が発行している「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」のガイドラインでは通常10年から15年ごとに行うことが推奨されています。

しかし、この周期は建物の立地条件や使用される塗料の種類、気候条件によっても変わることがあります。

例えば、海に近い地域や大気汚染が激しい場所では、外壁がより早く劣化するため、周期を短くする必要があります。

また、耐久性の高い塗料を使用することで、塗装の頻度を減らすことができますが、その分初期費用が高くなる点も考慮する必要があります。

前回の外壁塗装などの改修工事から10年以上経過している場合は、外壁塗装を検討する必要があるでしょう。

 

マンションの外壁塗装をおこなうタイミングの見極め方

外壁塗装の適切なタイミングは、建物の状態や季節的な条件を基に判断することが重要です。

目に見えて分かるような塗膜の剥がれ、ひび割れ、色あせが進んでいるなどの症状が見られる場合は、早急に塗装を検討する必要があります。

季節的なことをいえば春や秋は気候が安定しており、塗料が適切に乾燥するため、最適な施工シーズンとされています。

逆に、冬季や梅雨時期は湿度が高く、気温が低いため、塗装には不向きとされており、施工の際には注意が必要です。

 

 

マンション外壁塗装の塗料の種類と選び方

外壁塗装にはさまざまな種類があり、それぞれに特徴やメリットがあります。

マンションに適した塗料の種類と、それを選ぶ際のポイントについて詳しく説明します。

建物の特性や住民のニーズに合わせた塗料選びが、外壁塗装の成功に繋がります。

 

外壁塗装の塗料の種類と特徴

 

外壁塗装には、ウレタン塗料、シリコン塗料、フッ素塗料、ラジカル塗料、無機塗料など、さまざまな種類があります。

ウレタン塗料はコストが低い反面、耐久性が低いため、短い期間での再塗装が必要です。

一方、シリコン塗料やフッ素塗料・無機塗料は、耐久性が高く、長期間にわたり美観を保つことができますが、コストが高めです。

ラジカル塗料は、最新の技術を用いた塗料で、耐久性とコストパフォーマンスのバランスが良いとされています。

マンションの立地や予算に応じて、最適な塗料を選ぶことが重要です。

 

＞＞はじめての外壁塗装の塗料の種類と選び方

 

 

外壁塗装の機能性塗料

最近では機能性塗料が注目されており、低汚染塗料と呼ばれる汚れに強い塗料や断熱性・遮熱性塗料などの機能を兼ね備えた塗料が注目されております。

低汚染塗料は水と一緒に汚れを洗い流したり汚れが付着しにくい構造になっております。

汚れにくいことで塗膜の耐久性や美観の向上につながります。

さらに、外壁に断熱性や遮熱性の効果を持たせる塗料も登場しており、エアコンなどのエネルギー効率を向上させる効果があります。

これらの機能性塗料を取り入れることで、マンションの価値をさらに高めることができます。

 

＞＞汚れに強い外壁塗装を実現する低汚染塗料とは！？その特徴とメリット

＞＞省エネ効果抜群！遮熱塗料の選び方とおすすめ塗料【暑さ対策】

 

 

マンション外壁塗装の色選びのポイント

外壁塗装の色選びは、建物の美観や入居率の変化に大きく影響します。

色の選択にあたっては、周囲の環境や建物のスタイルに調和することを考慮する必要があります。

入居者のターゲット層によって色の選択が異なります。

明るい色は建物を大きく見せ、暗い色は引き締まった印象を与えるなど、色の持つ効果も考慮することが重要です。

さらに、色あせや汚れが目立ちにくい色を選ぶことで、長期間にわたり美しい外観を保つことができます。

 

カラーシミュレーションを活用する

カラーシミュレーションを活用することで実際の完成イメージを近づけることができます。

いろいろな色の着せ替えができるので「イメージと違ってがっかりした」といったことを回避することができます。

 

>>外壁塗装の色選びを解決！アステックペイントの「マイカラーシミュレーション」のご紹介

 

 

色見本から選ぶ

塗料にはA４サイズの色見本があり実際の塗料が塗っている板になります。

大きな色見本を実際に塗装を行う壁に当てることで色のイメージが比較しやすくなります。

 

 

施工事例から選ぶ

実際に外壁塗装をおこなったマンションの施工事例から気に入った配色を選ぶこともひとつのポイントです。

もし業者が施工したマンションが近いところにあれば実際に現地を見ることでより一層イメージがしやすくなります。

マンションの外壁塗装の施工事例はこちら

 

 

マンションの外壁塗装にかかる費用相場

マンションの外壁塗装にかかる費用は施工面積や使用する塗料によって異なります。

外壁塗装にかかる費用の相場を知り、計画的に外壁塗装を行いましょう。

 

戸数による費用の相場

国土交通省の調査ではマンションの外壁塗装にかかる費用の相場は１戸当たり12.9～21.6万円です。

• 10戸：１２９～２１６万円
• 15戸：１９４～３２４万円
• 20戸：２５８～４３２万円
• 30戸：３８７～６４８万円

ただし、大規模修繕の場合は、外壁塗装以外にも防水工事などその他の工事も一緒に行うことになります。

一般的には外壁塗装だけを行うことはほとんどありません。

国土交通省が実際に調査した令和3年度マンションの大規模修繕に関する実態調査での工事の内訳はこのようになっております。

 

※2024年8月現在、国土交通省のHPには令和3年度のデータしか出ておりません。

 

大規模修繕として外壁塗装や防水工事など全体の工事を行った場合、1戸あたり100万円ほどが相場になってきます。

建物の立地条件や構造、下地の劣化具合、施工範囲、塗料のグレードなどその他の要因によって費用はかわります。

 

 

マンションの外壁塗装で行われる工程

マンションの外壁塗装は、建物全体の美観を保つだけでなく、構造を守るためにも欠かせない作業です。

ここではマンションの外壁塗装で行われる具体的な工程について詳しく解説します。

各工程の流れや重要性を理解することで、施工の質を見極めるポイントや、トラブルを未然に防ぐ知識を身につけることができます。

 

①足場の設置

作業員の安全確保や作業効率をよくするために足場を建物全体に設置を行います。

また、飛散防止のため全体にメッシュシートで覆います。

作業中は頻繁に金属音がするため騒音が発生する作業です。

居住者や近隣住民に事前の通知が必要な作業です。

 

②下地補修

外壁にひび割れや塗装の剥がれなど不具合が発生している箇所を補修していきます。

下地の劣化状況によって機械を使用して補修を行う場合があるので騒音が発生する可能性があります。

こちらの作業も騒音が発生する場合は事前に居住者への通知が必要です。

 

 

③シーリングの補修

シーリングは外壁の目地やサッシの廻りなどに施されておりこれらのシーリングを補修していきます。

基本的には大きな音はでませんが、バルコニーなどの使用制限が発生します。

 

④高圧洗浄

高圧洗浄は外壁についている汚れを落とす作業になります。

水を外壁に直接かけるため水しぶきなどが発生します。

またエンジン式の高圧洗浄機を使用するため騒音が発生します。

洗濯物が干せなくなることや窓の開閉もできなくなります。

居住者や近隣住民へ事前の通知が必要な作業です。

 

⑤養生

養生は塗装をしない箇所を汚さないようにビニールなどで覆う作業です。

この作業では窓の開閉ができなくなってしまいます。

どうしても換気が必要な場合など事情がある際は業者に相談して開けてもらうことも可能です。

 

⑥下塗り～中塗り～上塗り

養生が終わったあとは外壁塗装に必要な塗料を塗っていきます。

下塗りは仕上げの塗料を密着させるために塗装します。

下塗りが乾燥したら中塗りを塗装していきます。

ここでは上塗り作業に入る前に決められた乾燥時間を守ることが重要です。

上塗りを塗って乾燥したら作業完了です。

 

⑦養生撤去

 

塗装が乾燥したら養生を撤去していきます。

塗装のカスやビニールゴミがでますのでバルコニー内などの清掃を行っていきます。

 

⑦足場の解体

すべての工程を終え特に問題がなければ足場を解体していきます。

足場の設置と同様に金属音が発生するため事前に居住者や近隣住民への通知が必要になります。

 

 

 

マンションの外壁塗装を行う際の注意点

マンションの外壁塗装は大規模な工事であり、計画的かつ慎重な対応が求められます。

マンションの外壁塗装を行う際に押さえておくべき重要な注意点について解説します。

これらのポイントを理解することで、工事がスムーズに進むだけでなく、居住者や近隣の安全、施工後の仕上がりにも大きく影響します。

事前に知っておくべき事項を確認し、トラブルのない工事を目指しましょう。

 

居住者や近隣住民に対して事前に通知をする

マンションの外壁塗装の工事が始まる前に、居住者や近隣住民に対して適切な説明や通知を行うことが重要です。

工事のスケジュールや作業内容について事前に共有し、騒音の発生や洗濯物が干せなくなる期間があることなど居住者の理解を得ることで、工事中のトラブルを防ぐことができます。

マンションの外壁塗装を円滑に進めるためにはとても重要なことです。

 

窓の開閉ができなくなる

外壁塗装を行っている最中は窓の開閉に制限がでてしまいます。

特に工事中に窓を開けてしまうと下地補修の際の粉塵や高圧洗浄時の水しぶきなどが部屋に入ってしまう可能性があります。

また、塗装を行う際には窓をビニールなどで養生するため開けることができなくなります。

そのほかに工事期間中はバルコニーで洗濯物が干せなくなります。

安全性を確保するうえでも窓の開閉を工事期間中は制限されます。

 

騒音が発生する

外壁塗装の作業には騒音が発生する作業があります。

足場の設置・解体時、下地の補修による機械音、高圧洗浄のエンジン音など外壁塗装の工程の中でいくつか発生してしまいます。

騒音が発生する際には事前に居住者や近隣住民に告知をして理解を得られることが重要です。

 

外壁塗装工事の工程の理解

外壁塗装工事の工程を理解することで、作業が計画通りに進んでいるかをチェックし、必要な場合には適切な対応を行うことが可能です。

特に、下地処理や塗料の乾燥時間など、施工の各段階で重要なポイントを押さえておくことで、仕上がりの品質を高めることができます。

また、工程を理解しておくことで騒音の発生するタイミングや洗濯物が干せる期間などを把握することができます。

 

工事期間中の居住者対応とコミュニケーション

工事期間中は、騒音や作業に伴う不便が生じる可能性があるため、居住者とのコミュニケーションを密に保つことが重要です。

定期的に進捗状況を報告し、居住者からの意見や要望に柔軟に対応することで、トラブルを回避し、円滑な工事進行を実現できます。

また、工事中の安全対策や衛生管理についても、居住者に対して適切な説明を行い、理解を得ることが必要です。

これにより、居住者の信頼を得るとともに、工事後の満足度を高めることができます。

 

 

マンションの外壁塗装の業者選び

外壁塗装を成功させるためには、信頼できる業者を選ぶことが不可欠です。

業者選びを間違えると、施工の質が低下し、塗装の効果が短期間で失われ予想以上の費用を負担する可能性があります。

ここでは、マンションの外壁塗装業者を選ぶ際のポイントを解説します。

 

過去の施工実績を確認する

業者を選ぶ際に最も重要なのは、その業者が過去にどのような実績を持っているかを確認することです。

マンションの外壁塗装は、一戸建て住宅とは異なるスケールと複雑さを持っているため、マンションの塗装経験が豊富な業者を選ぶことが重要です。

業者のウェブサイトや施工事例を確認し、同じような規模のマンションでの施工実績があるかをチェックしましょう。

また、施工事例が掲載されている場合は、仕上がりの品質や使用されている塗料の種類なども確認しておくとよいでしょう。

 

見積もりを複数取得し比較する

外壁塗装の費用は業者によって異なるため、複数の業者から見積もりを取得し、比較することが大切です。

見積もりを依頼する際には、塗装に使用する塗料の種類、施工範囲、工期、保証内容などが詳細に記載されているかを確認しましょう。

単に価格だけで選ぶのではなく、見積もりの内容をしっかりと確認し、費用対効果を考慮した上で業者を選ぶことが重要です。

また、見積もり金額が極端に安い場合は、重要な項目が省略されている可能性や項目にあってもやらないことがあり手抜き工事を行われるので注意が必要です。

 

業者の信頼性をチェックする

外壁塗装業者の信頼性を確認するためには、創業年数や許可証の有無を確認しましょう。

これにより、業者が一定の基準を満たしているかどうかを判断することができます。

マンションのように大型の規模の外壁塗装では500万円以上を超える金額になることが多く、500万円以上を超える工事を請け負うためには外壁塗装に関わる建設業の許可証が必要になります。

これにより、業者が一定の基準を満たしているかどうかを判断することができます。

外壁塗装を行うのに必要な業者の信頼性をより確実に把握することができます。

さらに、業者の対応の早さや、見積もり依頼時の丁寧さも、信頼性を判断するポイントとなります。

 

保証内容を確認する

外壁塗装は、数年から十数年にわたる長期間の効果が期待される施工です。

そのため、施工後の保証内容をしっかりと確認することが重要です。

保証期間や保証の範囲について、見積もり時に必ず業者に確認し、契約書にも明記してもらうようにしましょう。

特に、塗膜の剥がれや色あせに対する保証がどの程度カバーされているか、また、保証期間内に問題が発生した場合の対応についても事前に確認しておくことが必要です。

 

＞＞【必見】外壁塗装の保証がカバーする範囲とその重要性を知ろう！

 

 

アフターフォローについて確認する

外壁塗装の施工後の効果を長く維持するためには、定期的な点検が必要でありアフターフォローの重要性を理解することが不可欠です。

また、施工後に発生した不具合に対して、補修や再塗装を行う補修サービスが重要な役割を果たします。

万が一トラブルが発生した際には、迅速かつ適切に対応する体制が整っていることが信頼できる業者の条件となります。

さらに、一定期間の長期保証が提供されることで、保証期間内に発生した問題に対して無償で対応してもらうことが可能です。

アフターフォローの充実度が、信頼できる業者を選ぶ基準となり、外壁塗装を長期にわたって成功させるための鍵となります。

 

 

まとめ

マンションの外壁塗装は、美観の維持や資産価値の向上、そして建物の耐久性を確保するために必要不可欠な作業です。

劣化症状の早期発見と適切な対応が、長期的なメンテナンスコストを削減し、居住者の満足度を高めます。

塗料の種類や工事のタイミングを正しく選び、信頼性の高い業者と契約することで、高品質な外壁塗装が可能となります。

外壁塗装を定期的に実施し、建物の安全性と美観を長く保ちましょう。

 

 

 

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